MONITOR IMOBILIAR

O patologie a risipei

Atitudinea nepăsătoare faţă de consultanţa în materie imobiliară, ce se întîlneşte în mod frecvent, nu se manifestă, din fericire, în mod unanim. Apar – şi numărul acestora, deşi redus, creşte – solicitanţi ce ştiu să preţuiască un sfat bun venit atunci cînd trebuie şi care ştiu că astfel de consilii se plătesc.

Din păcate, există încă persoane ce se rezumă la cereri de servicii primitive şi destul de puţin calificate în loc să aibă pretenţii în direcţia unor rapoarte de investiţie aprofundate, cu calcule şi alternative, variante. Adesea, un „consultant imobiliar“ este văzut ca un fel de angajat bun la toate, care va căuta să obţină diverse autorizaţii de la administraţia locală şi de la furnizori, va achita diferite note de plată şi, în general, va administra o proprietate. Apoi, două-trei activităţi conexe şi oarecari. Dar acestea nu-s acţiuni proprii consultantului adevărat, deşi eu zic că mai bine decît să nu se ceară nici un serviciu plătit dar să se subînţeleagă aceasta ca gratuitate, este mulţumitor şi aşa. Mîine, solicitantul de servicii primitive se va orienta să ceară mai multe şi mai calificate.

Adesea, însă, şi consultantul are o culpă; el se rezumă la ceea ce i se cere şi nu informează pe beneficiar asupra capacităţilor lui de a opera. Motivul este caraghios: să nu-l supere pe acesta! Dar acest gen de consultant slugarnic, care stă sluj în faţa stăpînului cu banii, îl poate face pe acesta nu să cîştige ci să piardă dacă va avea, în continuare, gura cusută. Iată – ca să înţelegem – un exemplu interesant.

Prin septembrie anul trecut, o persoană oarecare a cumpărat într-o arie ultracentrală un teren excelent situat, foarte potrivit pentru o investiţie ceva mai complexă (bloc de birouri sau de apartamente pentru reşedinţă). Preţul plătit a fost cam de 140.000 USD, ceea ce punea – încă din prima secundă – problema amortizării acestei plăţi. În mod normal, încă dinainte de achiziţie, cumpărătorul trebuia să-şi definească intenţiile, să aprecieze gradul de fezabilitate, amortizarea, calendarul de investiţie etc. Banii mulţi introduşi într-o cumpărătură precum aceasta trebuie să lucreze rapid.

Însă, nepăsător, cumpărătorul a plătit şi apoi a angajat – ca să-l îndrume – o companie de consultanţă pentru „management urban“. În raport cu titulatura pompoasă, aceasta a făcut – ca parte executivă – numai activităţi primitive: s-a ocupat de preluarea proprietăţii (care, ca teren, avea şi două construcţii vechi, între care una aflată în stare mulţumitoare şi în funcţiune), de achitarea serviciilor de electricitate, gaze, apă şi de telefon, ca şi de predarea uneia din clădiri de către o companie care o avea închiriată ca depozit iar contractul cu proprietarul anterior expira acum. Nici nu s-a pus – o secundă măcar – problema să se negocieze prelungirea acestui contract.

În aceste acţiuni, consultantul de „management urban“ s-a comportat rigid, chiar – uneori – absurd, notificînd, fără nici un rost, pe fostul chiriaş în legătură cu faptul că nu ridicase ultimele materiale depozitate în ziua şi la ora convenită ci abia a doua zi de dimineaţă. Această conduită de „cîine de pază“ (de fapt, mici acţiuni necalificate de administrator, cu mentalităţi de vătaf) o fi fost bună la vremea ei, dar mai apoi s-a dovedit iraţională şi păgubitoare. În loc să se preocupe cu analiza investiţiei, văzînd dacă o decizie impulsivă este bună şi din perspectiva de mîine, „managementul urban“ stătea la pîndă, dincolo de poartă, privind pe cadranul ceasului şi socotind cam ce penalităţi să ceară în instanţă pentru întîrzieri celui care – dacă ar fi rămas chiriaş încă măcar o lună – i-ar fi adus bani fără proces şi cheltuială ci şi cu plăcere, chiar. Mişcările „de bază“ – nu aceste prostii de mahalagiu – s-au făcut însă neverosimil de lent. Abia peste cîteva săptămîni, o arhitectă angajată de „managementul urban“ începuse să facă măsurătorile terenului iar, după încă o vreme (să fi fost încă vreo patru-cinci luni!), o echipă de săpători a forat în trei-patru locuri ca să obţină informaţii de conformaţia solului pentru studiul geodezic. Şi, în fine, într-un tîrziu, o fracţiune dintr-o şatră de ţigani, s-a apucat – cu voia „managementului urban“, chiar chemată de acesta – să demoleze casa, luînd ce s-a găsit – uşi, ferestre, cărămizi, căpriori, grinzi, ţiglă, mărunţişuri de toată mîna. Însă mai multe dintre acestea se conservaseră surprinzător de bine şi măcar că ar fi putut sluji la o construcţie nouă, oricare să fi fost, iar nu zvîrlite de populaţia oacheşă pe jar, ca lemne de foc. Dar, bineînţeles, pe „managementul urban“ nu l-a tăiat capul să gîndească această soluţie; el optează, simplificator, pentru demolare şi punct.

Demolare, uitasem să spun, produsă pe la începutul acestei primăveri. Astăzi, în iunie, după nouă luni, fostul teren cu clădiri este un maidan tipic pentru Bucureşti, cu un gard aproximativ, pe unde cetăţeni de toată mîna, inclusiv unii îmbrăcaţi bine, pătrund nestingheriţi pentru a depozita gunoaie diversificate. „Managementul urban“ a făcut, deci, ca o proprietate definită – mă rog, cu clădiri vechi, dar stabile şi apărate de gard solid, umbrite de copaci, azi culcaţi la pămînt cu buldozerul – să devină un depozit de murdării, dezgustător la vedere şi pe care dacă l-ar vedea Sanepidul ar trebui să-l pună pe proprietar să bage mîna adînc în buzunare.

Concluzie preliminară? Sfaturi greşite, socoteli perdante. Dar unde s-a greşit, de fapt?