MONITOR IMOBILIAR

Însă, cu acestea toate făcute, nu am înaintat decît puţin. Acum, urmează analiza de investiţie, cu tot cu variantele ei. De fapt, ce ar trebui să fie aceasta?

O concluzie privind posibilitatea de a cîştiga bani după ce s-au cheltuit alţii, şi nu puţini. Căci dacă „beneficiarul“ ar fi cumpărat terenul spre a-şi ridica acolo o vilă de reşedinţă proprie (şi atît!) atunci aceasta nu ar mai fi propriu-zis „o investiţie“ ci o mică extravaganţă de om cu bani, eventual o variantă pentru o speculaţie cu cîştig destul de mic. Practic, consultantul trebuia, chiar şi în acest caz, să ştie de ce „beneficiarul“ va cumpăra acest teren şi ce urmează să întreprindă. Dacă – soluţie nerecomandabilă! – obiectivul ar fi fost mitologica vilă contemporană (azi, oamenii nu mai au case sau reşedinţe, nici măcar „domenii“, ci vile), atunci consultantul urma să documenteze costurile totale derivate din informaţii privind poziţia şi dimensiunile construcţiei, calitatea finisajelor acesteia, mulţimea de elemente auxiliare, foarte diverse (de felul organizării grădinii, – inclusiv a „curţii engleze“ – a garajului, a porţilor cu telecomandă electronică dar şi încă vreo câteva zeci de „gadget“-uri aparent oarecari dar, în realitate, foarte costisitoare). Ce ar fi rezultat de aici? După priceperea mea, personagiile contemporane se puteau gîndi la o reşedinţă proprie de cam trei nivele, cu garaje la demisol ori la parter, avînd cu totul o suprafaţă de maximum 500 de metri pătraţi. Ambianţă luxoasă, dotări scumpe, numeroase accesorii gen lampioane de grădină şi de terase, grilaje diverse, spectaculoase, costuri de cel puţin 750 $-800 $/mp. În total deci cam vreo 400.000 $ pentru construcţie plus 140.000 $ preţ pentru teren şi încă vreo 50-60.000 $ pentru „diverse“ studii, (varii proiecte, diferenţe cu neputinţă de anticipat în materie de costuri), în total peste 600.000 $, deci cam 12 miliarde, preţul unei fabrici, chiar două.

Soluţie evident extravagantă chiar dacă există astăzi persoane capabile de a susţine aceste plăţi fără a resimţi major o anumită povară . Însă, de obicei, nu acesta este obiectivul stabilit de cumpărătorii „ordinari“ de teren. Ei sînt „investitori“, adică achiziţionează pentru a exploata şi, deci, a cîştiga alţi bani, mai mulţi.

Dar de unde se cîştigau banii mai degrabă în speţa ce am examinat? Bineînţeles că nu din construcţia de vilă ultraluxoasă, ce înseamnă doar consum fără măcar siguranţa că, dacă poimîine se va vinde, s-ar obţine măcar un preţ ce amortizează cheltuiala. Un speculator iniţial mărunt – ce se recomanda, guraliv, drept nepotul unui potentat „de la guvernare“, prin 1998 – arătase mai multă intuiţie şi, în scurtă vreme ridică – în vecinătatea terenului transformat în maidan – un bloc de birouri de vreo cinci nivele ce s-a închi- riat unei agenţii de publicitate cu vreo 4.000 de dolari americani lunar, adică vreo 50.000 pe an. Cum terenul nu l-a costat mai mult de 40.000 de dolari iar edificiul – de vreo 700 mp, cu o cheltuială cam de 300 $/mp – nu mai mult de 200.000, rezultă că amortizarea se va face în cinci-şase ani fără cine ştie ce riscuri ulterioare. Bineînţeles, acesta este un plasament mediocru dar bine condus şi, precum se şi observă, destul de convenabil. Alţii, pe străzi alăturate, nu au lăsat terenul în paragină şi au propus repede – cu o publicitate medie şi nu foarte iscusită – un bloc de apartamente „de lux“, cu suprafeţe de 180-250 mp, clădite „cu banii beneficiarului“ prin clasica tehnică evazionistă a „regiei proprii“ şi, evident, au cîştigat bine „scoţîndu-şi banii“ şi un profit frumuşel cam la vremea cînd „managementul urban“ supraveghea căruţele ce transportau cărămizi şi cercevele din fosta casă dărîmată.

Lentoarea şi indecizia sînt boli mortale în investiţii şi, de altminteri, „cazul“ s-a şi încheiat dramatic. După vreo doi ani de consiliere a „managementului urban“, proprietarul a reuşit să vîndă, în fine terenul plin de mizerii cu o sumă apropiată de cea iniţială. Dar a pierdut scandalos de mult. Iniţial, s-a plătit 140.000 $ plus comisionul către agenţia imobiliară, probabil 3 % căci intermediarul este recunoscut pentru servicii mediocre dar fermitate în a-şi obţine banii. Vasăzică – un total de 145.000 $. Cum re-vînzarea nu a depăşit această cifră, de unde s-a plătit procent către acelaşi agent de altădată, rezultă o aparenţă de soluţie mulţumitoare. Dar „investitorul“ a pierdut, de fapt, căci dacă suma iniţială ar fi fost la bancă, în cont valutar, cu măcar 6 % pe an ca dobîndă, ar fi cîştigat aproape 17.000 $ şi nici măcar n-ar fi plătit servicii care, în loc să-l lumineze, l-au încurcat iremediabil. Admiţînd că ar fi cumpărat chiar, legat la ochi fiind, era de preferat să lase casele în funcţiune pînă la o decizie pragmatică şi să perceapă chirie pentru depozit (vreo 300 $/lunar, id est 3.600 $ anual, adică 7.200 $ în doi ani), cîştigînd măcar „ceva“. Nu mai spun că la demolare măcar 7-800 $ se puteau obţine din materiale, unele de-a dreptul perfecte căci, spre a da un exemplu, cărămida, datînd din 1912, cu ştampilă în chirilică (probabil import bulgăresc!) era uimitor de solidă, curată şi aspectuoasă, cum numai în palatele de prin 1880-1890 am mai găsit.

Oare vreuna din aceste propoziţiuni o fi trecut prin mintea „managementului urban“? Răspunsul este că „nici pomeneală“ dar, mai mult ca sigur că nici măcar „beneficiarul“ nu s-a gîndit la acestea, ca să ceară servicii nu vătăşie.