MONITORUL IMOBILIAR

• 23 Iulie 2008 – BILANT SEMESTRIAL (III) : Cele doua piete – “piata concurentiala” si “piata de ponturi”
• 22 Iulie 2008 – BILANT SEMESTRIAL (II) :”Criza imobiliara ” . Factori de influenta
• 21 Iulie 2008 – BILANT SEMESTRIAL (I) :”Incendiu” sau “inghet” ? Sfarsitul unui ciclu

Impresia castigului speculativ din “case si terenuri ” creata in deceniul trecut si intensificata pana la punctul de fierbere de marii imbogatiti ai acestor ani ( unde componenta “imobiliara” izbeste prin frecventa ) indruma , la drept vorbind , masse uriase de aspiranti la ipotetice averi a caror expunere lasa mut pe romanul incapabil sa inteleaga lumea unde traieste . Aceasta mentalitate gresita a fost insa stimulata si de cateva “jocuri de noroc imobiliar ” care au putut include , in proportii diferite , participanti la joc intre care unii trebuiau socotiti virtuali castigatori iar majoritatea de cotizanti -pierzatori de profesie . Intre acestea , “afacerea rezidentialului nou ” , speculatiile cu terenuri de oriunde si cumparaturile incontrolabile de apartamente ” de cartier “(care urmau sa-si multiplice pretul cam in felul unei masini de facut bani ) au tinut locul de vedeta pentru intervalul recent si , adaugandu-li-se “febra constructiei de mall-uri “(unde s-au refugiat “occidentalii ” cu scaderi simtitoare de cota la obarsia lor ) , inca mai constituie miraje care emotioneaza , creind iluzia banului castigat usor . Situatia trebuie , de buna seama , examinata macar succint .

“Piata proiectelor rezidentiale ” constituie in sine un mister la noi , unde procentul de informatie propagandistica este foarte ridicat caci in realitate ceea ce stim cu precizie ,azi, este numai anuntul de initiere si cateva detalii pregatite cu grija de antreprenor ; lipsesc elemente capitale precum numarul de vanzari , preturile reale si chiar etapa de executie (despre care nimeni nu precizeaza nimic ). O iritanta opacitate impiedica perspectiva corecta si, deci, analiza . De aceea o previziune in aceste teme nu se poate formula corect ci doar o ipoteza , provizorie si ea : vor fi incheiate ” proiectele ” unde re-calcularea ratei de profit (initial socotita la procente incredibil de mari ) se va produce imediat si va salva ceva din ceea ce altfel “investitorul “poate pierde total . Dar , oricum, castigul romanesc va fi incomparabil mai mare decat cel”occidentaL’ , chiar si dupa recalculari drastice .
Ciclul “mall-urilor ” , aflat astazi la apogeu , isi va incepe curand declinul fiindca o saturatie a sanctuarelor negustoriei va fi indiscutabila intr-un viitor oarecare ; nicaieri consumul (oricat de ajutat de publicitate ) nu e nelimitat iar in tarile cu economie colonizata un prag obiectiv exista si nu este foarte indepartat la noi , desi iluzia exista . Astazi desfasurarile geografice de “hipermarketuri “(care ar merita examinate in raport de gradul de atractie regional , potential local in a dezvolta economia si din perspectiva demografica ) tind sa imbrace cam toate regiunile ce conteaza si de-aceea in conditii firesti (de unde se exclud regiunile turistice de intensitate ridicata , absente la noi ) nu ar mai fi “spatiu credibil” de acoperit .
Suprasaturata ar fi , de asemenea , piata “vechiului ” in materie de locuinte despre care schema publicitara exprima rezerve si retineri ascunzand scaderi . Dar daca prin”vechi” intelegem imobile de prestigiu din anii interbelici ( apartamente de mare burghezie , vile- de fapt ” casa boiereasca de Bucuresti ” – si palatele urbane din nu putine orase ) , scaderea nu va exista fiindca “vechiul impunator ” are pret oriunde in lume si se denatureaza cu greu fiindca “luxul clasic nu se mai inventeza ” . ” Vechiul ” expus este , fara indoiala , locuinta de bloc de apartamente din epoca industrializarii galopante , si de-aceea ce se va corecta se va corecta in “orasele-satelit ” inaltate acum 35 -40 de ani in cateva zeci de localitati importante (caci fenomenul nu este nicidecum un specific de Bucuresti ). Aici scaderile exista inca de azi (si in procente ce ar urca pana la 15-20 % desi o baza statistica verificabila nu exista si , deci , trebuie semnalata numai tendinta , nu si valorile ) dar viitorul le va diferentia vizibil in raport de cartier , notorietate , caracter urban pronuntat etc. De aceea intre ” Centrul Civic ” sau ” Scoala Herastrau ” din Bucuresti si “Militari ” sau “Pantelimon ” (arii “satelit ” clasice ) diferente de cota vor aparea mereu si , cu vremea, poate chiar se vor intari .
Expuse prin publicitatea nesabuita privind “rata de profit ” dar , in acelasi timp , si prin interventionismul cartelurilor in planurile de extindere urbana (care fac ca preturile in “orasele clasice” sa fie impracticabile in loc sa se echilibreze prin dezvoltari peri-urbane in forma chiar si a ” zonelor metropolitane ” ) , terenurile de constructie se vor corecta drastic . Astfel , cotatiile absurde de terenuri ultracentrale se va observa ca au fost numai ” scriptice ” (ceea ce azi pare de necrezut ) iar “afacerea terenurilor din camp”( o iluzie fenomenal de raspandita) va aduce pierderi incomensurabile la unii si castiguri sigure la cei ce au actionat ca ” initiati” (cunoscand planurile de ulterioare dezvoltari de retele , deci probabilele “urbanizari ). Constant , dar fara mari sporuri in intervalul imediat (nu si mai apoi ), vor creste preturile de teren agricol , o tema ce merita o analiza separata .

Dar “jucatorii “, care ar fi atitudinea lor in aceasta situatie cand devine indiscutabil ca ” nu mai sunt bani imaginari ” si pretul creditului a crescut simtitor si va mai creste cu probabilitate ? In aceasta materie , interventionismul Bancii Nationale romanesti era inevitabil mai ales in situatia ” crizei creditului global ” si de aceea atitudinea inteleapta ar fi prudentza in critica impulsiva ce se face adeseori . La drept vorbind , nu exista o alta solutie atata vreme cat planuri de Stat in materie de locuinta nu avem (dar in ” capitalismul occidental ” sunt !) si isteria vietii pe datorie ( imbratisata cu o iresponsabilitate uluitoare ) nu se putea calma prin alte procedee , de fapt destul de putine si firave . Cat de complicata va fi cumpararea unei locuinte pentru salariatul roman ( cel mai expus viselor de euforie a viitorului ) -iata o predictie cu neputinta de formulat acum, cand inca nu sunt lamurite “valurile succesive” de efecte ce vor veni -pana chiar la sfarsitul anului urmator -din America si Europa Occidentala .
In tema investitiilor, esential este a spune ca “dezvoltatorii ” depind prea putin de creditele romanesti fiind ,cei mai multi , straini ce corespund noilor migratii “globaliste ” si se imprumuta prin sindicalizari internationale , nu locale ; cat priveste pe “dezvoltatorul roman ” , procentul celor ce nu au nevoie de credite (fiindca lucreaza cu banii “paradisurilor fiscale” )este foarte probabil impunator si de-aceea efect in imediat nu vom avea decat in mai mare prudenta la deschiderea de santiere noi ; dar nu si intr-un viitor ce se numara in putini ani .