MONITORUL IMOBILIAR

Producătoare de îngrijorări diverse – între altele şi datorită preţurilor uluitor de ridicate, mai ales în cartierele din Bucureşti - ” piaţa de apartamente ” nu se va menţine la nivelul complet nejustificat pe care l-a atins astăzi datorită ofertei în scădere şi cererii în creştere, alimentată de banii imaginari ai creditului ipotecar.

Dar acest proces de re-aşezare nu se va produce în imediat si nici nu este sigur ca se va produce in climatul de nepasare ce defineste autoritatea publica de la noi ; mai mult chiar, nu există o singură soluţie, cu caracter de panaceu universal, care „să rezolve problema” peste noapte. Recent , unele voci au susţinut, fără să greşească în teorie , că intensificarea construcţiilor noi de blocuri de apartamente va aduce o scădere inevitabilă de preţuri, apărînd, prin chiar acest fapt, ofertă nouă, deci alternative. Se şi avansează cifre impresionante, de genul ” zecilor de mii de apartamente pînă la sfîrşitul anului” ceea ce este neverosimil, avînd în vedere că, astăzi, acest program de mari proporţii…. nu este cunoscut şi întrebarea ar fi „dacă există!” Mai mult chiar, dacă el va exista curînd, totuşi(ceea ce este improbabil ) efectele se vor întrevedea abia după aproape un an dacă nu şi mai mult, fiindcă piaţa imobiliară de la noi este un mecanism fin, complicat, unde există multe legende, mitologii şi o componentă psihologică uimitor de puternică.

Dar nici măcar aceste adaosuri de ofertă nu vor constitui „ieşirea din criză”. Va fi nevoie de cel puţin inca un an şi jumătate de ajustări, corecţii şi clarificări de strategie pentru ca re-aşezarea să devină realitate. Procesul va fi, deci, complex şi va avea o durată medie, fiind determinat de patru factori decisivi.
- Întîiul dintre aceştia va fi aportul de ofertă nouă. El nu se va produce doar prin construcţie de ” blocuri noi ” care, astăzi, va trebui organizată în programe de dezvoltare ce nu au existat, de fapt, în ultimii 17 ani şi este destul de greu de crezut că vor apărea acum şi încă repede.

- În al doilea rînd, începerea executărilor silite pentru credite ipotecare contractate şi „neacoperite”. Acesta va fi un moment capital.Abia atunci cumpărătorul – astăzi excitat de „efectul de fericire” şi, în multe cazuri, nechibzuit – va observa că „nu cumpără casă ieftină” şi că, de fapt, nici nu devine proprietar decît dacă va putea să plătească. O anumită atitudine mai rezervată – foarte răspîndită în Occident – se va impune în scurtă vreme, creînd o cerere mai prudentă şi calcule suplimentare, ce sînt obligatorii si care creeaza o retinere recomandabila ce nici nu se ia in calcul astazi , cand totul pare sub influenta unui drog social.
Rezulta astfel, bineînţeles, si apariţia unei pieţe de apartamente disponibile prin incapacitatea de plată, o piaţă nouă în materie de imobiliar, cu trăsături asemănătoare „preluării de contract” din materia cumpărării de autoturisme prin creditare sau leasing.

- Urmează, în al treilea rînd, atitudinea mai realistă a bancherilor, care deja începe să se manifeste. Aceasta este, la rindul ei, o concluzie raţională atîta vreme cît, indiferent de posibilitatea unei re-vânzări în cazul insolvabilităţii, preţul enorm achitat iniţial s-ar putea să nu se mai obţină niciodată şi, deci, ar urma pierderi evidente pentru creditori.

- În sfîrşit, orice alte mecanisme cu caracter legislativ care ar afecta piaţa şi ar determina o fluiditate in vînzări mai mare decît pînă acum. O „lege a faţadelor”, ca la Paris, care ar obliga la plăţi grele la fiecare 3 sau 5 ani pentru a se împrospăta proprietatea(contra unor amenzi ce dau fiori , in cazul ” insubordonarii ” ) ar aduce pe piaţă ofertă nouă, rezultată din incapacitatea de a menţine o proprietate ce se dovedeşte prea împovărătoare.
Ori impozite mai mari percepute pentru o proprietate ori, progresiv, de la a doua proprietate în sus. Sau, precum în Germania, impozit, fix, pe chirie -chiar dacă proprietatea nu se închiriază! - pentru al doilea apartament detinut şi următoarele. La noi, acestea par situaţii incredibile. Dar, îmi pare rău că dezamăgesc, aceasta este Europa!

Există şi „variabile”. Dacă mîine-poimîine, printr-o decizie ce se va impune probabil într-un viitor realist, ideea „noului Bucureşti”, oraşul nou, dinamic, ce va apărea în Nordul oraşului vechi, se va traduce într-un program de mari dimensiuni, accentele în materie de imobiliar se vor modifica radical şi în interval scurt. Râmîne, apoi, să se redistribuie zonele de interes, spaţiile cu valori noi, sanctuarele,aducand inevitabile ” cresteri ” si “prabusiri” de bursa,asa cum se intalnesc pretutindeni in lume.