~”Sindromul Varsovia ” sau marirea si decaderea ” blocurilor de birouri ”

ARTUR SILVESTRI 

Pe la începutul acestui deceniu , apăru în lumea imobiliară din Bucureşti o anumită febră secretă ce se traduse , curând , în mişcări rapide cu caracter urbanistic şi într-o concluzie, împărtăşită la început cu discreţie , ce susţinea că „ marea afacere viitoare va fi construcţia de blocuri de birour i“ . La drept vorbind , un anumit procent de adevăr exista aici fiindcă preţul chiriilor în această materie era , către 1999, în Bucureşti, destul de ridicat, ajungând uneori să se plătească în jurul a 40 USD, cărora li se adaugă „taxa pe valoarea adăugată“. Acest nivel era impresionant dacă se completa raţionamentul şi cu „valoarea de investiţie“, care, având în vedere preţul încă rezonabil pentru un metru pătrat construcţie, nu devenea insuportabilă ci chiar „plăcută si atragatoare ” , precum o aparitie exotica ,din Colonii . Această constatare se întâlnea, printr-o conjuncţie pozitivă şi cu „doctrina de implantare“ asupra căreia ar trebui stăruit, spre a i se înţelege mai bine filosofia si clarificând astfel şi contribuţia ei.
La noi , unde s-a inoculat până dincolo de marginile obişnuite ideea că „proprietatea este sfântă“ şi că, deci, străinii, când „vin“, vin ca să cumpere proprietăţi, a părut inexplicabilă împrejurarea că prea puţine dintre companiile înregistrate „în afară“ s-au învrednicit să cumpere în vreme ce majoritatea a închiriat . Mulţi au pus această atitudine în seama prudenţei şi a unei „spaime de naţionalizare“, căci în România s-ar fi conservat, politiceşte, reziduuri de natura socialistă , ce ar fi nutrit gândul revanşard, aşteptând cu răbdare „momentul prielnic“ spre a deposeda pe proprietar, şi, deci, pe „străin“, de bunurile lui capatate cu sudoarea fruntii si a bratelor armate . Această ipoteză -ce se infatisa staruitor insa destul de “doctrinar”- nu s-a confirmat şi, până la urmă, nici nu ar fi putut să se confirme câtă vreme „noua clasă“ de structură heteroclită includea pe nu puţini dintre „oamenii vechi“ ce gustau cu nesaţ din plăcerile „afacerilor“, ale „proprietăţii“ dobândite galopant şi, în fond, ale „mânuirii de bani“, fără a visa măcar să modifice ideologia atat de fascinanta prin efect . Explicaţia „prudenţei în a cumpăra“ stătea, însă, în cu totul altă direcţie şi nu includea „spiritul gospodăresc“ ce se sugera, uneori, arătând că „străinul“ nu cumpăra ca să nu se „lege“ de glie şi să aibă repeziciune în a fugi, dacă, peste noapte, „vin comuniştii“. Mai mult decât această ipoteză stranie, avea, însă, importantă „metodă fiscală“ (căci „plata chiriei“ este deductibilă, în vreme ce achiziţia de proprietate „se scade“ cu greu, prin mecanisme de amortizare) şi, până la urmă , ceea ce se cheama „filosofia de companie“.
Îîn această materie ar trebui stăruit, spre a se înţelege speţa ceva mai bine decât se face de obicei. In nu prea puţine dintre situaţii, „străinul“ (despre care se vorbeşte cu deferentă căci ar fi mai iscusit în afacere având tradiţie de „capitalism“), croieşte totul după reţetă fiindcă ideea de a întrebuinţa soluţia verificată i se pare corespunzătoare şi economică, deşi câştigul consistent şi „saltul“ se obţin mai degrabă din invenţie şi iniţiativă şi nu din repetitiv. Oricum ar fi, chiar dacă, în mediul ei natural, această metodă se confirmă şi asigură stabilitate, acolo unde modificările sunt repezi iar „pieţele“ abia se constituie, „implantarea după reţetă“ creează cheltuială inutilă şi risipă şi, până la urmă, pierdere ce trebuie socotită. Bineînţeles că „în imobiliar“ pasul greşit sau ezitant se plăteşte.
Pe la sfârşitul anilor ’90, o „vilă“ bucureşteană (de fapt, un „imobil de prestigiu“, impresionant prin ţinută) se putea cumpăra cu aproximativ 250-300.000 USD şi aceasta numai dacă se ţinea cu tot dinadinsul la „poziţie“ şi la „stil“, căci altfel se putea să coste şi până la jumătate din acesti bani . Astăzi, după numai cativa ani, aceiaşi clădire atunci „scumpă“ a devenit şi mai scumpă căci un preţ cu mai bine de 100 % mai ridicat o aduce în categoria „cumpărăturilor unde trebuie cântărit cu grijă“ si masurat de doua ori inainte de a se “taia ” o data. lată, deci, că în loc să se „plaseze bani“ în mod inteligent, obţinându-se profit de circa 20 %, în medie, în fiecare an, s-au cheltuit, închiriindu-se prin eroare de metodă, cam trei sferturi din preţul „de atunci“, căci o închiriere de „vilă reprezentativă“ se putea obţine in “preistoria pietii scumpe ” cu nu mai puţin de 3.000 USD; fără se a pune la socoteală o chirie probabil mai mare, măcar în aceşti doi-trei ani recenţi, rezultă o pierdere de circa 180.000 USD fiindcă, închiriind din neglijenţă, „străinul“ nu are acum nimic dar ar fi putut avea o proprietate ce valorează de două ori şi ceva mai mult. Ipoteza, ce se invocă în mod curent, şi care spune că „banul economisit“ astfel s-a introdus în „producţie“, este o temă humoristică fiindcă nu „face afaceri“ pe acest nivel cine îşi socoteşte banii şi se uită la un buget de „implantare“ atât de redus.

Rămâne, până la urmă, că fiind foarte probabilă bănuiala „socotelii după reţetă“ şi, deci, a strategiei de manual, incompatibilă, în orice caz, cu o piaţă atipică precum este România. La drept vorbind, „ideea marii afaceri cu birouri“ s-a potrivit pe moment atât epocii şi mediului de aici cât şi „modului occidental de a înţelege afacerea“ şi a produs urmări dintre cele mai diverse . De fapt, pentru acea vreme, când, cu puţin înainte de anul 2000, exista o anumită cerere şi destul de puţină ofertă mulţumitoare, această imagine de viitor apărea drept „inteligentă“ şi ademenea , astfel încât numărul ce lor ce socotiră că vor avea un câştig neaşteptat se dovedi, în imediat, impresionant si compus heteroclit . Efectele se arătară repede, având consecinţe dintre cele mai diferite. Întâi de toate, „geografia orăşenească“, unde această noutate începu să lucreze cu profunzime si ” din rau in mai rau “. Ca de obicei, pe Dîmboviţa, unde „târguiala“ înlocuieşte „proiectul istoric“ şi strategia , oraşul începu să îşi modifice faţa într-un mod uimitor de dezechilibrat, astfel încât, „pe tăcute“, de unde aveam un Bucureşti ce trebuia să devină, în anumite părţi, o „rezervaţie urbană“ şi conservare, rezultă, mulţumită „investitorilor“ şi Stăpânirii aflaţi în apropiata cooperare, un simulacru de Hong Kong apărut brusc lângă „casa negustorească“, cu gospodărie şi şoproane. Nimeni nu îşi arată măcar o umbră de emoţie când acolo unde până mai ieri stăpâneau semnele „Micului Paris“ astăzi apărură, ca dintr-o pânză sfâşiată, vârfurile de cuţit ale blocurilor fără identitate, însă această preschimbare de accent, ce se va vedea mai bine în interval lung, aducând pierderi în materie de „vânzare de marca de oraş“, nici măcar nu se observa distinct şi nu se comenta, în climatul de coexistenţă dintre „sluga hoaţă“ ce stăpâneşte şi cetăţeanul paralizat de grijile cotidiene şi atent acolo unde nu trebuie, adică „la specatacolul public de circ“. Se observă, în schimb, „concentrarea de bani“. Rând pe rând, descălecară în Bucureşti personagii din toate cele patru zări, aduse aici de zvonul că vor avea parte de câştiguri nesperate şi statornice. Căci, laolaltă cu mitologia marii afaceri, apăruse şi „povestea deficitului continuu“, ce conţinea ideea că necesităţile de „spaţiu nou „fiind atât de mari va fi greu să se „acopere“ in termen rezonabil iar „afacerea“ va continua cu debit constant, ca şi apa ce curge de la robinet. O atmosferă de euforie se instalase în doar câteva luni, şi s-a şi întreţinut câţiva ani cu o stăruinţă neobişnuita , fiindcă în a se adăuga periodic gaz peste focul zvonurilor inflamate şi-au dat mâna „agenţi imobiliari“ şi „ziarişti“, de fapt o „forţă propagandistică de influenţă“, probabil „bine asistată“ şi condusă, şi căreia i se datorează şi lipsa de luciditate în analiza fenomenului atestabil şi consecinţele lui, ce se întrezăresc acum si fata de care aparent nu se mai poate face nimic .
Fapt este că, în doar câţiva ani, Bucureştii fuseră invadaţi de clădiri de un neo-corbusianism de „templu tăcut“, organizându-se ca un flux de maree ce ocupa imperceptibil teritorii vaste; cam toate „zonele de sanctuar“, ce ilustrează Bucureştii tradiţiei, sfârşiră prin a se reconverti în stil pestriţ prin adausurile de arhitectură „universalistă“ in gustul ” high tech “.
O vreme, „afacerea“ înaintase mulţumitor deşi verificarea solidităţii ei prin statistică – arătând, deci, costuri şi profit, „grad de ocupare“, vital, ca şi în cazul hoteleriei – a rămas, până astăzi, un deziderat şi evaluările independente nu se pot face cu un procent ridicat de document aglutinat ori ascuns de privirile indiscrete . Apoi, atunci când devenise in afara de orice îndoială ca „dezvoltarea continuă“ este numai o iluzie şi ca „birourile“ vor ajunge la saturaţie, ca şi orice altă afacere ce depinde de mediul social şi de factor istoric, începură „marile lovituri“; acestea însemnară vânzarea integrală („cu chiriaşii incluşi“) a câtorva din aceste „centre de afaceri“ şi plata unor sume absolut bizare prin consistenţă si caracter de unicat . Supoziţia ca, de fapt, în acest fel s-ar fi aplicat reţeta „oficializării banilor cu origina nedefinită“ a existat dar nu s-a putut dovedi şi nici măcar formula intr-un limbaj mai descurcat . Oricum ar fi fost, metoda nu pare originală şi, deci, inventată ad-hoc, fiindcă în „imobiliarul de plasament“ achiziţia de proprietăţi ocupate prin contract pe termen măcar mediu este frecventă şi aduce beneficiu sigur, având răspândire.

Dar, cu toate acestea, devenise evident ca mitul „blocurilor de birouri“ se apropia de sfârşit deşi de vreo câţiva ani circulă în unele ziare ( dar mai ales în proza vorbită a câtorva agenţi imobiliari de nomenklatura ) ideea că „blocurile de birouri“ sunt „o afacere“ ce se dezvoltă cu o uimitoare acceleraţie şi ca, bineînţeles, „afacerea“ va continua în acelaşi mod triumfal. Din nefericire, prognosticurile foarte optimiste s-au dovedit exagerate. Dacă acum şapte-opt ani preţurile de închiriere pentru un spaţiu corespunzător de birouri în, pe-atunci, cea mai „luxuoasă locaţie“ din Bucureşti (World Trade Center) se ridicau la 35 -38 USD plus TVA astăzi cota curentă nu depăşeşte 15-16 EURO şi este în scădere lentă deşi sunt încă voci ce afirmă că, totuşi, cererea nu s-a diminuat. lată un paradox: „cererea se menţine“ dar preţurile scad, fiind evidentă concluzia propagandistică şi difuziunea de versiune contrafăcută, în vederea încurajării unor „plasamente“ fără viitor.

În realitate, epoca „blocurilor de birouri“ şi-a încheiat perioada ei de modă şi această „piaţă“ se aşează în datele ei fireşti. De altminteri, companiile importante (de fapt „clienţii mari“ în această materie) s-au fixat deja în spaţii ce le definesc iar cele mai prevăzătoare şi-au construit propriile „sedii complexe“, care constituie, în destule cazuri, reper urban şi edificiu reprezentativ. Această traduce „indigenizarea“ companiilor internaţionale şi stabilirea lor în România, de unde nu considera că ar mai exista argumente să se retragă la un moment dat.

Dar, în fond, destule dintre acestea nici măcar nu preferaseră acest gen de semi-anonimat şi adoptaseră soluţia imobilului de prestigiu, de fapt o clădire „clasică“, uneori chiar un mic palat, având personalitate, „caracter“ şi aspect memorabil, spre a nu mai vorbi de „poziţie“, care dictează, pretutindeni în lume, valoarea şi preţul. Astăzi, cine s-a stabilit în acest gen de spaţiu rămâne unde este iar cine a considerat, precum „Philip Morris“ „Tuborg“, „Vaillant“ şi încă multe altele, ca sediul-campus este cel mai potrivit, a făcut alegerea inteligentă. Căci, mai deunăzi, începură să apară – şi se răspândesc – marile „sedii complexe“, de fapt un agregat complicat de birouri, pavilion administrativ, depozite şi magazine încorporate care, nu odată, conţine şi apartamente pentru „managementul intermediar de la centru“ şi care, astfel, asigură o anumită autarhie de unitate economică, îndependentă, măcar pentru moment, faţă de fluctuaţii de domeniu imobiliar, până la urma nu puţine.

În aceste condiţii, ipoteza ca şi la noi s-ar putea repeta „Sindromul Varşovia“ nu se poate exclude, deşi nu a devenit încă o certitudine. Prin anii de dinainte ca Polonia „ să intre în Europa “, explozia „afacerilor cu blocuri de birouri“ devenise atât de izbitoare şi crease obsesie, încât mulţimea de spaţii ce ar fi trebuit să îndestuleze un deficit doar bănuit, despre care se vorbea, însă, cu un optimism straniu, a fost uimitoare prin volum şi diversitate. Şi acolo, „integrarea de dinainte de integrare“ s-a manifestat prin acceleraţie dar, ca şi aici, prin calcul greşit şi prognoza triumfalistă. Abia după o vreme, când o parte impresionantă din „birourile“ noi - apărute în Varşovia ca si ciupercile dupa ploaie- nu şi-au putut afla chiriaşi, s-a observat că, în materie de imobiliar, ca, de altminteri, şi în altele, propaganda nu asigură decât o „piaţă de cuvin te“ şi nu „o piaţă de bani“.